注意：間違ったことを書いているかもしれないので、ご自身で確認してください
Aさんの母親が実家で一人暮らしをしていて認知症になり、老人ホームに入居し、亡くなった場合を想定してみましょう。Aさんには持ち家があって、実家に住む予定がないとします。また、Aさんには弟のBさんが1人がいて、Bさんも実家に住む予定がないとします。この場合、実家は売りたいところですね。
共有名義に注意
兄弟で平等に相続しようと、共有名義にしてしまうと、後で売却が進まないことがあります。
弟のBさんが、実家に思い入れがあるから売りたくない、と言い出すかもしれません。
すぐに売れるなら売却後に現金を分けても良いかと思いますが、すぐに売却先が決まらないなら単独名義にした方が良いです。
相続税の控除額
相続税は、
相続財産総額 － 基礎控除
で決まります。
基礎控除は、
3000万円+600万円×法定相続人の数
です。例えば相続人が2人なら、4,200万円までは相続税がかからないことになります。
配偶者の税額軽減
配偶者が取得した遺産額は、1億6,000万円まで非課税になります。
小規模宅地等の特例
被相続人が亡くなった際に、その宅地に引き続き住む場合、土地の評価額が最大80%軽減されます。
また、配偶者が相続する場合にも適用されます。
例えば父親が亡くなって、母親が相続する場合には、その家に住まなくても適用されます。
同居していた子供が住む場合にも適用されます。
しかし、同居していない子供で持ち家がある場合（配偶者名義の場合も含む）は適用されません。初めに挙げたケースでは、持ち家があるので適用されません。
一方、相続する子供が持ち家に住んでいない、つまり社宅や賃貸アパートに住んでいる場合には、相続した実家に住まなくても適用されます（家なき子特例）。
例えば評価額2000万円の土地は評価額400万円として計算されます。
被相続人が老人ホームに入っていた場合
以前は、老人ホームに入ると空き家は自宅ではなくなるので小規模宅地等の特例が適用されなかったのですが、法改正により、次の要件であれば適用されるようになりました。
- 亡くなる時点で、要介護、要支援認定を受けていた
- 対象となる老人ホーム（特養、老健、有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅）に入居していた
二次相続に注意
ところで、Aさんの父親が亡くなった際、母親がその家に住み続けるので、小規模宅地等の特例を使えます。また、配偶者は1億6000万円まで税額が免除されるので、土地も家も母親に相続させ、他の財産もなるべく母親が多くなるように相続させて、相続税がかからないように考えるでしょう。
しかし、次に母親が亡くなった場合（二次相続）、かえって多くの相続税を払うことになるかもしれません。
- 累進課税の影響
控除後の相続財産が多いほど高率の相続税がかかります。一次相続の際に母親が多くの財産を抱えたので、二次相続では税率が高くなります。 - 基礎控除の減少
相続人が一次相続では3人に対して、二次相続では2人に減ります。基礎控除額は3000万円+600万円×法定相続人の数なので、相続人1人分、基礎控除額が600万円が減ります。
一次相続と二次相続で相続税を分散させるようにすれば、トータルで税額が減る可能性があります。シミュレーションすることをお勧めします。
認知症のリスク
また、父親が亡くなった後に母親が認知症になると、家や土地を売却できなくなります。
家や土地を一次相続で子供が相続しておいて、母親が老人ホームに入った場合には、子供が売却できるようにしておくことも考えておいた方が良いでしょう。
金融口座等も、認知症になる前に、信頼できる家族（子供など）に財産の管理や処分を託す「家族信託」や、任意後見制度、代理人カードの発行・代理人登録などをしておくことをお勧めします。
アドバイス
私の場合、このような対策をする前に母が認知症になってしまいました。後悔しています。
元気なうちに、家族でよく話し合っておいた方が良いです。なかなか話出しにくいので、親から話すことをお勧めします。
あるいは、他の人の話として、こういうことがあるんだよ、という流れで話してみましょう。
空き家を解体する場合の注意点
固定資産税の宅地用地の特例
建物が無くなれば建物の固定資産税は無くなります。
しかし、住宅のある土地は固定資産税が1/6に軽減されているので、住宅が無くなると土地の固定資産税が6倍になります。
更地の方が売却しやすいかもしれませんが、売却できる見込みが立ってから解体した方が良いです。
固定資産税は毎年1月1日時点の状態で課税されます。そのため、1月1日を過ぎて（1月2日以降に）解体すれば、その年はまだ建物がある扱いとして土地の特例が継続されます。
相続空き家の3,000万円特別控除
相続した空き家を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円控除できます。
例えば、売却益 2,500万円なら、税金がほぼゼロになる場合があります。
主な条件
- 被相続人が一人暮らし
- 昭和56年5月31日以前建築
- 相続後に売却
- 売却代金1億円以下
- 耐震改修または解体して売却
各自治体による補助
解体補助
- 老朽危険空き家除却補助
- 危険家屋解体補助
補助額：20万円～100万円程度
リフォーム補助
- 空き家改修補助
- 移住促進補助
補助率：工事費の1/3～2/3
空き家バンク補助
自治体の空き家バンクに登録すると、
- 改修費補助
- 家財処分補助
- 仲介費補助
などが出る場合があります。
各自治体の例
ChatGPTでまとめた比較表です。実際とは異なるかもしれません。詳細は各自治体にご確認ください。
| 自治体 | 解体補助 | リノベ補助 | 空き家バンク | 特徴 |
| 徳島市 | △ | △ | ○ | 市街地と郊外で需要差が大きい。売却市場は比較的ある。 |
| 鳴門市 | ○ | △ | ○ | 危険空き家除却支援あり。観光地周辺は需要あり。 |
| 板野町 | △ | △ | ○ | 高速道路アクセス良好。住宅地は比較的売却しやすい。 |
| 藍住町 | ○ | △ | △ | 県内有数の住宅需要エリア。古家付き売却も有力。 |
| 北島町 | ◎ | ◎ | ◎ | 解体・リノベ補助とも強力。制度充実度は県内上位。 |
| 松茂町 | ◎ | △ | △ | 解体補助が使いやすい。空港周辺需要あり。 |
| 上板町 | △ | △ | ◎ | 古民家・農地付き住宅と空き家バンクの相性が良い。 |
| 阿波市 | ○ | △ | ◎ | 家財処分補助あり。移住・古民家活用向き。 |
総合評価
| 項目 | 上位自治体 |
| 売却しやすさ | 北島町 ＞ 藍住町 ＞ 松茂町 ＞ 徳島市郊外 ＞ 鳴門市 ＞ 板野町 ＞ 阿波市 ＞ 上板町 |
| 解体補助の強さ | 北島町・松茂町 ＞ 阿波市 ＞ 鳴門市・藍住町 ＞ その他 |
| 空き家バンク活用 | 阿波市・上板町 ＞ 北島町 ＞ 鳴門市 ＞ 板野町 |
| 移住者向け需要 | 阿波市 ＞ 上板町 ＞ 鳴門市 |
| 古民家活用向き | 阿波市 ＞ 上板町 ＞ 鳴門市 |
| 住宅地としての需要 | 藍住町 ＞ 北島町 ＞ 松茂町 ＞ 徳島市郊外 |
